İstanbul'un Ümraniye ilçesindeki eski Netaş ve PTT arazilerinin konut ve ticaret alanına dönüştürülmesine ilişkin süreç, imar planlarının yargı tarafından iptal edilmesinin yapılaşma üzerindeki fiili etkisini yeniden tartışmaya açtı.
İstanbul Ümraniye'de eski Netaş ve PTT arazilerini kapsayan imar düzenlemelerinin beş yıllık hikâyesi, mahkeme kararlarına rağmen devam eden yapılaşmayı ve milyarlarca liralık yeni gayrimenkul projesini ortaya çıkardı. 2021'de başlayan imar tartışmasında mahkeme 2022'de planları iptal etti, ancak Limonlu Bahçe Konakları'nın inşaatı devam ederek tamamlandı. Ocak 2026'da bir kez daha iptal kararı verilen bölgede Temmuz ayında yeni imar planları gündeme gelirken, Türksat ile Emlak Konut'un düzenlediği ihalede 46,17 milyar liralık satış geliri teklifi alındı.
SÜREÇ NASIL BAŞLADI, NASIL İLERLEDİ?
İstanbul'un Ümraniye ilçesindeki eski Netaş ve PTT arazilerinin konut ve ticaret alanına dönüştürülmesine ilişkin süreç, imar planlarının yargı tarafından iptal edilmesinin yapılaşma üzerindeki fiilî etkisini yeniden tartışmaya açtı.
Ekonomi Kulisi'nin ulaştığı 2026 tarihli yeni imar planı açıklama raporu, aynı bölgede mahkeme kararıyla iptal edilen planların ardından yeniden planlama çalışması yürütüldüğünü ortaya koyuyor.
2021: SANAYİ VE HABERLEŞME ARAZİLERİ KONUT VE TİCARETE AÇILDI
Ümraniye İnkılap, bugünkü adıyla Yamanevler Mahallesi'ndeki yaklaşık 189 bin 243 metrekarelik planlama alanının dönüşümü 2021 yılında hız kazandı.
Eski Netaş tesislerinin bulunduğu ve PTT ile bağlantılı haberleşme tesislerini de içeren araziler için Ümraniye Belediyesi tarafından hazırlanan imar planı değişiklikleri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından 18 Mart 2021 tarihinde onaylandı.
Önceki planlarda PTT alanı, sanayi ve idari tesisler, park ve yol olarak tanımlanan bölümlere ticaret-konut, millet bahçesi, park ve yol fonksiyonları getirildi.
Yeni düzenlemeyle yaklaşık 107 bin metrekarelik bölüm ticaret ve konut kullanımına ayrılırken, 58 bin 723 metrekare millet bahçesi, 3 bin 777 metrekare park ve yaklaşık 19 bin metrekare yol alanı öngörüldü.
Ancak asıl değişiklik, taşınmazların yapılaşma kapasitesinde yaşandı.
Daha önce 82 bin 766 metrekare olan inşaat hakkı 193 bin 624 metrekareye yükseldi. Böylece yapılaşma kapasitesi yaklaşık yüzde 134 artırıldı. Planlarda 1,65 emsal ve 9 kata kadar yapılaşma koşulları getirildi.
2022: MAHKEME PLANLARI HUKUKA AYKIRI BULDU
Plan değişikliklerine karşı Ümraniye Belediyesi CHP Meclis Üyesi Mehmet Özgür Üreten tarafından yargı yoluna başvuruldu.
İstanbul 8. İdare Mahkemesi, 7 Temmuz 2022 tarihinde imar planlarının yürütmesinin durdurulmasına oybirliğiyle karar verdi.
Mahkeme, bilirkişi raporunda yer alan tespitleri dikkate alarak yeni kullanım kararlarının yapı ve nüfus yoğunluğunu artırdığına, plan bütünlüğünü ve sosyal altyapı dengesini bozduğuna işaret etti.
Kararda, plan değişikliğini zorunlu kılan yeterli teknik ve nesnel gerekçenin ortaya konulamadığı değerlendirildi.
Mahkeme 31 Ekim 2022'de imar planlarının iptaline karar verdi.
Böylece milyonlarca liralık gayrimenkul rantı yaratacak planlama işlemi, yargıya takıldı.
MAHKEME KARARINA RAĞMEN LİMONLU BAHÇE YÜKSELDİ
Yargı kararının ardından yaşanan gelişmeler ise imar planının iptal edilmesiyle inşaat faaliyetlerinin durdurulması arasındaki hukuki ve idari ayrımı gündeme taşıdı.
Eski Netaş arazisinde Akyapı ile Doğa Madencilik bağlantılı gayrimenkul geliştirme sürecinde yükselen Limonlu Bahçe Konakları'nın yapımı, 2022 yılındaki yürütmeyi durdurma ve iptal kararlarına rağmen devam etti.
Davayı açan Mehmet Özgür Üreten, yürütmeyi durdurma kararının ardından inşaat faaliyetlerinin durdurulması için Ümraniye Kaymakamlığına başvurdu.
Ümraniye Belediyesi ise yapı ruhsatlarının geçerliliğini koruduğunu belirterek inşaatın devam ettiğini bildirdi.
Planların iptaline ilişkin kararın ardından inşaatın durdurulması için yeniden başvurular yapıldı. Ancak projedeki yapılaşma devam etti.
Bugün Akyapı'nın resmi internet sitesinde Limonlu Bahçe Konakları projesi 196 bin 796 metrekare inşaat alanı, 509 konut ve 148 ticari ünite olarak tanıtılıyor.
Projenin 2025 yılında tamamlanarak kullanıma açıldığına ilişkin proje yönetimi ve teslim kayıtları da bulunuyor.
Ortaya çıkan sonuç çarpıcı: Mahkemenin hukuka aykırı bularak iptal ettiği planlama sürecine konu alanda, gayrimenkul projesi tamamlanmış durumda.
2026: MAHKEMEDEN BİR İPTAL KARARI DAHA
İmar tartışması 2022 yılındaki kararla sona ermedi.
Ekonomi Kulisi'nin ulaştığı yeni imar planı açıklama raporuna göre, 2021 yılında onaylanan planlar kapsamında 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 15 ve 16'ncı maddeleri uyarınca yapılan işlemler sonucunda eski 90, 148 ve 149 numaralı parsellerden 874 ada 223, 227, 228 ve 229 numaralı parseller oluştu.
Bu planlama alanına ilişkin yargı sürecinde İstanbul 8. İdare Mahkemesinin 2024/304 esas ve 2026/28 karar sayılı, 8 Ocak 2026 tarihli kararıyla plan değişikliklerinin iptaline hükmedildi.
2026 tarihli açıklama raporunda, iptal kararı nedeniyle ilgili alanın plansız kaldığı açıkça belirtiliyor.
Böylece 2021 yılında başlayan imar tartışmasının üzerinden yaklaşık beş yıl geçmiş olmasına rağmen, aynı bölgenin planlama kararları yeniden yargıdan dönmüş oldu.
2022 ve 2026 tarihli kararların aynı dava dosyasının aşamaları değil, farklı esas ve karar numaraları taşıyan yargı süreçleri olduğu görülüyor. Bu süreçler arasındaki üst mahkeme kararları ve yeniden görülen davalara ilişkin ayrıntılar ise ayrıca incelenmeyi gerektiriyor.
BEŞ YIL SONRA YENİ PLAN: EMSAL YİNE 1,65, YÜKSEKLİK YİNE 9 KAT
Ocak 2026'daki iptal kararının ardından bölgede yeni bir imar planı hazırlama süreci yürütüldü.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının e-Plan kayıtlarında 1 Temmuz 2026 tarihini taşıyan 1/5000 ölçekli nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı bulunuyor.
Yeni planlar, Ümraniye İnkılap (Yamanevler) Mahallesi 46 pafta, 874 ada 223, 227, 228 ve 229 numaralı parseller ile sicilden terkin edilmiş alanları kapsıyor.
Yeni uygulama imar planı kayıtlarında 228 ve 229 numaralı parseller için ticaret-konut kullanımı, 1,65 emsal ve en fazla 9 kat yapılaşma koşulları öngörülüyor. 223 numaralı parsel ise ticaret alanı olarak tanımlanıyor.
Bu koşulların 2021 yılında yargı konusu olan düzenlemedeki emsal ve yükseklik değerleriyle aynı olması dikkat çekiyor.
Mahkemenin daha önce eleştirdiği yapı ve nüfus yoğunluğu sorununun yeni planlarda hangi somut düzenlemelerle giderildiği bu nedenle önem kazanıyor.
Yeni plan kayıtlarında açık yeşil alan ve millet bahçesi kullanımının da bulunduğu görülüyor. Dolayısıyla bütün yeşil alanların kaldırıldığı sonucuna varılamıyor. Ancak eski ve yeni planların toplam yapılaşma alanları, donatı dengesi ve parsel sınırları karşılaştırılmadan mahkeme kararındaki sakıncaların giderilip giderilmediği belirlenemiyor.
İBB NEDEN SÜRECİN DIŞINDA?
Ümraniye'deki planlama sürecinin bir başka tartışmalı yönünü, planların hangi idari yetki mekanizmasıyla hazırlandığı ve onaylandığı oluşturuyor.
2021 yılındaki düzenlemeler Ümraniye Belediyesi tarafından hazırlanıp doğrudan Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı onayına sunulmuştu.
İstanbul'da büyükşehir belediyesinin olağan planlama ve onay süreçleri bulunmasına rağmen, Bakanlığın özel mevzuat hükümlerinden kaynaklanan plan yapma ve onaylama yetkileri de bulunuyor.
27 Temmuz 2026 tarihli yeni planların Bakanlık tarafından onaylandığını duyurulması, CHP tarafından yönetilen İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin sürecin dışından bırakıldığını gösteriyor. Normal şartlarda AKP tarafından yönetilen Ümraniye Belediyesi'nin plan teklifinin CHP'nin çoğunlukta olduğu İBB Meclisi'nin günndemine getirmesi gerekiyordu.
2026 EYLÜL: TÜRKSAT VE EMLAK KONUT DEVREYE GİRDİ
İmar planlarının yeniden gündeme geldiği Temmuz ayından yaklaşık iki ay sonra bölgede bu kez milyarlarca liralık bir gayrimenkul ihalesi başlatıldı.
Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı, 16 Eylül 2026 tarihinde Kamuyu Aydınlatma Platformu'na yaptığı açıklamada Türksat Uydu Haberleşme Kablo TV ve İşletme A.Ş. ile imzalanan iş birliği protokolünü duyurdu.
İstanbul Ümraniye İnkılap 2. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi için ilk ihale oturumu 24 Eylül'de yapıldı. Ön yeterlilik aşamasına yedi istekli katıldı.
2 Ekim'de gerçekleştirilen ikinci oturumun ardından Emlak Konut, en yüksek satış geliri teklifinin 46 milyar 171 milyon lira olduğunu açıkladı.
Şirket payı gelir oranı yüzde 40, bu oran üzerinden hesaplanan şirket payı toplam geliri ise 18 milyar 468 milyon 400 bin lira olarak bildirildi.
Bu rakamlar, kesinleşmiş net kârı veya doğrudan kamuya aktarılmış bir geliri değil, ihale aşamasında verilen satış hasılatı ve gelir paylaşımı teklifini ifade ediyor.
Emlak Konut, 2 Ekim tarihli açıklamasında tekliflerin değerlendirme sürecinin devam ettiğini belirtti.
MAHKEME İPTAL ETTİ, ŞANTİYE TAMAMLANDI, YENİ İHALE GELDİ
Ümraniye'deki dosyada ortaya çıkan kronoloji, imar planlarının yargısal denetimi ile yapılaşmanın fiilî ilerleyişi arasındaki farkı gözler önüne seriyor.
2021'de imar değişikliği yapıldı. 2022'de yürütmeyi durdurma ve iptal kararları verildi. Bu süreçte Limonlu Bahçe Konakları'nın inşaatı devam etti ve sonraki yıllarda tamamlandı.
8 Ocak 2026'da aynı planlama alanına ilişkin yeni bir iptal kararı verildi. Temmuz 2026'da eski düzenlemenin yapılaşma koşullarıyla önemli benzerlikler taşıyan yeni imar planları kayıtlara girdi.
Eylül ayında Türksat ile Emlak Konut yeni projenin ihalesini başlattı. Ekim ayında ise 46 milyar lirayı aşan satış geliri teklifi açıklandı.
Bu gelişmeler, mahkeme kararlarının idare tarafından nasıl uygulandığı ve yeni planlamada yargının tespit ettiği eksikliklerin hangi yöntemlerle giderildiği sorularını öne çıkarıyor.